Punto capital
Vivienda en la Provincia: el 0,6% de la población concentra el 14% de los inmuebles
Un informe elaborado por Inquilinos Agrupados a partir de información de ARBA muestra el nivel de concentración de propiedades en territorio bonaerense. Según el relevamiento, 105 mil personas poseen 875 mil inmuebles y 256 titulares, entre personas físicas y empresas, cuentan con más de 500 propiedades cada uno.
La distribución de la propiedad inmobiliaria en la provincia de Buenos Aires presenta un marcado nivel de concentración en los segmentos de mayores tenencias. Así surge de un informe elaborado por Inquilinos Agrupados a partir de información de la Agencia de Recaudación de la provincia de Buenos Aires (ARBA), que analizó quiénes son los titulares de los inmuebles bonaerenses y cuántas propiedades acumula cada uno.
Uno de los datos centrales del relevamiento indica que alrededor de 105 mil personas concentran unos 875 mil inmuebles. Ese universo representa apenas el 0,6% de la población bonaerense, pero reúne aproximadamente el 14% de las viviendas registradas en el territorio provincial.
El informe también identifica casos extremos dentro de esa estructura de concentración: 80 personas físicas y 176 empresas poseen más de 500 inmuebles cada una, según los datos utilizados para el análisis. Se trata de una porción muy reducida del universo de propietarios que, sin embargo, reúne una cantidad significativa de unidades.
La mayoría tiene una sola propiedad
El relevamiento muestra que la estructura de la propiedad bonaerense está compuesta mayoritariamente por personas que cuentan con un único inmueble. Según los datos analizados, el 74% de los propietarios tiene una sola propiedad, mientras que otro 16% posee dos.
A partir de allí aparece un segmento más reducido, pero con una participación considerable sobre el total de viviendas. Los propietarios de tres o más inmuebles representan alrededor del 10% del universo, aunque concentran aproximadamente el 30% de las viviendas relevadas.
El informe también señala que quienes poseen entre tres y cinco propiedades concentran cerca del 20% de las viviendas. A ellos se suma un 5% correspondiente a titulares de entre seis y diez inmuebles y otro 5% vinculado con quienes tienen once propiedades o más.
De esta manera, los datos muestran que una parte importante del parque habitacional está distribuida entre propietarios que cuentan con varias unidades, mientras que la mayor cantidad de titulares se concentra en quienes tienen una o dos propiedades.
El peso de los multipropietarios
Desde Inquilinos Agrupados, el análisis pone especial atención sobre los denominados multipropietarios y diferencia ese fenómeno de quienes cuentan con una segunda vivienda como fuente complementaria de ingresos.
Gervasio Muñoz, referente de la organización, sostuvo que el foco del problema no está en quien tiene un departamento adicional, sino en quienes acumulan una cantidad elevada de propiedades. Esa mirada forma parte de la interpretación que Inquilinos Agrupados realiza sobre los datos de ARBA.
La organización plantea que la concentración adquiere relevancia en el mercado de alquiler porque los propietarios con varias unidades tienen una participación mayor sobre la oferta disponible. Sin embargo, el informe no permite por sí solo establecer cuánto incide cada grupo de propietarios en la formación concreta de los precios de los alquileres.
Qué pasó con los hogares inquilinos
El relevamiento también recupera información histórica sobre la evolución de los hogares que alquilan una vivienda. De acuerdo con los datos citados en el informe, entre 2010 y 2022 los hogares inquilinos aumentaron un 67%, hasta representar aproximadamente uno de cada cinco hogares bonaerenses.
La información permite observar el crecimiento de la cantidad de hogares que dependen del mercado de alquiler, aunque el propio informe advierte sobre la falta de estadísticas comparables que permitan conocer con el mismo nivel de detalle cómo evolucionó la estructura de propiedad y ocupación desde 2023.
Ese período resulta particularmente relevante porque en diciembre de 2023 entró en vigencia el DNU 70/2023, que modificó el régimen de alquileres y derogó la Ley 27.551. A partir de entonces, las condiciones de los contratos quedaron sujetas a una mayor libertad entre las partes, incluyendo aspectos como plazo, actualización y moneda.
Una concentración que también aparece en el extremo de la pirámide
La radiografía elaborada por Inquilinos Agrupados permite observar el fenómeno desde dos perspectivas diferentes: la cantidad de propietarios y la cantidad de inmuebles que concentra cada grupo.
Mientras una amplia mayoría de los titulares registrados posee una sola propiedad, un sector mucho más reducido reúne una proporción significativa del parque inmobiliario. El dato de las 105 mil personas que concentran 875 mil inmuebles aparece como uno de los principales indicadores de esa diferencia.
En el extremo superior de la distribución se encuentran además los grandes tenedores, entre los que el informe identifica a personas físicas y empresas con cientos de propiedades. En particular, 256 titulares —80 personas físicas y 176 empresas— superan las 500 unidades cada uno.
Los datos aportados por ARBA y analizados por Inquilinos Agrupados vuelven a poner en discusión la estructura de la propiedad inmobiliaria bonaerense y su relación con el acceso a la vivienda y el mercado de alquiler. Al mismo tiempo, el relevamiento deja planteado un desafío estadístico: contar con información actualizada que permita comparar esta situación con la evolución registrada desde 2023.
